导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住(成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份zhù)宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dà成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份i)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未(成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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