导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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