5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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