文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠yī)名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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