文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fā什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型ng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tín什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型g)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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