“现在的房地产(chǎn)很难再出(chū)现像过去十年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人、首席(xí)经济(jì)学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显(xiǎn)，让机构(gòu)和投(tóu)资者(zhě)的关注度从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论(lùn)是业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产都已经双杀到了(le)最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部(bù)，再往(wǎng)下的空(kōng)间(jiān)已经不大(dà)了(le)。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个(gè)股(gǔ)阿尔(ěr)法重(zhòng)要参(cān)考

　　那(nà)么(me)如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股的阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心(xīn)，避免选了(le)半(bàn)天，标的(de)公司(sī)出现爆雷的情况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足(zú)以下三(sān)个基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景(jǐng)的、杠杆(gān)率较低(dī)的、此前没有踩过红(hóng)线的(de)。

　　他还表(biǎo)示，如果关(guān)注(zhù)一(yī)下今(jīn)年房地(dì)产的开发资金来源，可以发现，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾(qīng)向是不太(tài)愿意(yì)给房企(qǐ)贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来(lái)源来自(zì)新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况相较一(yī)般(bān)。再关注一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银(yín)行拿到钱，其(qí)实主要还是(shì)那(nà)些有国企背(bèi)景(jǐng)的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相(xiāng)对(duì)比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个(gè)方面都非常明显。现在有国资背景的房企在(zài)资本市(shì)场表现相(xiāng)对较好，但(dàn)没有国资背景的民营房企股价(jià)大多表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们的(de)逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我们会特别(bié)重视(shì)企业的成(chéng)本(běn)优势，更具体一(yī)点，就是(shì)它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业(yè)内的最(zuì)低水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行业内(nèi)最高的；融资成本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否也(yě)是(shì)业(yè)内(nèi)最低的；这些(xiē)都是我(wǒ)们看重(zhòng)的一家房(fáng)企的综合成本(běn)。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足(zú)上述条(tiáo)件的房企并不多。即(jí)便是在国央(yāng)企中，仍有(yǒu)部分房(fáng)企(qǐ)出现(xiàn)了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆(lù)家(jiā)嘴(zuǐ)、格(gé)力地产(chǎn)、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等(děng)国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国(guó)央(yāng)企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而(ér)更(gèng)加(jiā)值(zhí)得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举(jǔ)扩张。而这无疑又(yòu)进一步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩张速(sù)度的张弛(chí)有度尤(yóu)为(wèi)重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药(yào)”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩张(zhāng)拿(ná)地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一(yī)线城(chéng)市进行大举拿(ná)地(dì)，净(jìng)负债率也由(yóu)此前的33％左右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购(gòu)入地块也实现了(le)快速的(de)开盘利(lì)用率(lǜ)，预计(jì)今(jīn)年(nián)会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业(yè)就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方面(miàn)，在于它本身(shēn)储备了很多弹药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城(chéng)市，另外一半也主(zhǔ)要(yào)集中在强二线和二(èr)线(xiàn)城市；另一(yī)方面，它的(de)扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企的(de)扩(kuò)张速度让人(rén)感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民(mín)营企(qǐ)业的(de)影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见到机(jī)会(huì)时要出(chū)手，但出(chū)手的章法仍(réng)要小心(xīn)，如果负债率(lǜ)扩(kuò)张得太快(kuài)，但未(wèi)来的两(liǎng)年(nián)市场(chǎng)没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如(rú)何来衡量一家房(fáng)企的扩张速(sù)度(dù)是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的净(jìng)负债率水平，在我看来(lái)，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道(dào)红线(xiàn)”对房企的净负债(zhài)率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产(chǎn)行业的复(fù)苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规避公司净(jìng)负债率提(tí)高(gāo)到一个比(bǐ)较危险的(de)水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负债率都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率(lǜ)持续居(jū)高不(bù)下，在2020年(nián)至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置(zhì)地(dì)、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房(fáng)企在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略(lüè)的(de)同时，也(yě)较好地控制了(le)公司的扩张速度与(yǔ)净(jìng)负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个(gè)别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民营房(fáng)企，但在各维度(dù)的实际表现上，国央企(qǐ)确实会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也(yě)更顺(shùn)畅，能(néng)够做到想融就(jiù)融，这(zhè)样，国央企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并不(bù)意味(wèi)着，民营企业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同样受到机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十(shí)大流通股东(dōng)中(zhōng)新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行(xíng)股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回报(bào)灵(líng)活配置混合型证券投资基(jī)金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一一六(liù)组合(hé)”等。

　　除此之外，自(zì)2021年(nián)开(kāi)始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管理(lǐ)有(yǒu)限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定关系(xì)。2020年以来的近三(sān)年时间，房(fáng)地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的(de)滨江集(jí)团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表(biǎo)现等(děng)多(duō)维度(dù)都表现(xiàn)了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布(bù)的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江(jiāng)集团更是实(shí)现(xiàn)了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的(de)持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布(bù)局关(guān)系密切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭(háng)州地(dì)区，而在(zài)2021年(nián)，杭州(zhōu)地区(qū)的营收比重只占(zhàn)到近(jìn)六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为(wèi)积极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的(de)较突出表现，也让滨江集团的(de)房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的房企排名已冲进前十(shí)，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻(fān)了超一(yī)倍(bèi)以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团更是(shì)迎来(lái)多家机构的(de)集中调研(yán)。滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团发布公告表(biǎo)示，公(gōng)司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建(jiàn)信(xìn)养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移(yí)至(zhì)存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产开发(fā)只(zhǐ)是房地产产业链上(shàng)的中游环节(jié)，其上(shàng)游主要为(wèi)钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家(jiā)用电(diàn)器、物业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上(shàng)游(yóu)不被看(kàn)好，机构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对(duì)地产产业链，尤其是(shì)偏(piān)消(xiāo)费属(shǔ)性的(de)家装家料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗居(jū)领域，我们相对看好，因为居(jū)民(mín)保有的住房规模(mó)越来越大(dà)，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据(jù)充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费(fèi)的增长却一直都很(hěn)好。对于(yú)地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)，我们相对看好和内(nèi)装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而(ér)根据《红(hóng)周刊》对(duì)下游细(xì)分中相关赛(sài)道龙头(tóu)年(nián)内表现的统计，目(mù)前暂居前两位(wèi)的都是(shì)来自家(jiā)纺赛(sài)道的公司，它们分(fēn)别是富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收(shōu)七(qī)根阳线的(d料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗e)基础上，年(nián)内(nèi)迄(qì)今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季(jì)度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司(sī)一季(jì)报的(de)十大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公(gōng)募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了(le)半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都是价值(zhí)派基(jī)金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的(de)房地产产(chǎn)业链股票还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块也(yě)因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内表现最好的是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间段，该(gāi)股年内(nèi)上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来(lái)看，无论是营收还是归(guī)母净(jìng)利润，公司都实(shí)现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一(yī)季报中他管理(lǐ)的广发策(cè)略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了(le)持股(gǔ)，而(ér)这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流通股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的两(liǎng)只公募。有意思的(de)是，他似乎(hū)对于定(dìng)制家居类标的情(qíng)有独(dú)钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部(bù)三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这类标的大多在香港上市(shì)，如(rú)何选(xuǎn)择(zé)成(chéng)为(wèi)难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务(wù)不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣的(de)钱，以我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做(zuò)到(dào)滚动的(de)大部分(fēn)项目(mù)到(dào)期(qī)之后(hòu)，经(jīng)过两三轮合(hé)同周期(qī)还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到产品提价的(de)公(gōng)司(sī)很少，因为物业公(gōng)司很容易一(yī)开始是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些固定人员(yuán)成本的年度(dù)增长，不(bù)过服务没(méi)有特别好，客户没有那么(me)满意，能做(zuò)到提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业(yè)内做到(dào)到(dào)期之后提价率比较高，这跟它的(de)定(dìng)位和比较好的服务是(shì)有关系(xì)的。”他(tā)进(jìn)一步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗