文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房(fáng苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(y苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义ī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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