5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报(bào)，变(biàn)化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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