近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投(t亲爱的让你㖭我下黑óu)资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估(g亲爱的让你㖭我下黑ū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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