导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēn邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗g)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

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