OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人(rén)也(yě)表示，铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗近期已同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着(zhe)二级(jí)市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理人(rén)就相关(guān)事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没(méi铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗)有得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单(dān)层(céng)以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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