文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(sh铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗àng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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