5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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