万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。<别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了/p>

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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