饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思)得到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思户个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协(xié)商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别(bié)明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人(rén)出(chū)具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规范行业，打击(jī)收费(fèi)过(guò)高的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业(yè)性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及(jí)税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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