“现在的房地产很(hěn)难再出现像(xiàng)过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地(dì)产行业(yè)分化的(de)愈加明显，让机(jī)构和投(tóu)资者的(de)关(guān)注度从板块(kuài)向(xiàng)单个标(biāo)的转移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出(chū)，从行业(yè)来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀(shā)到了最底部，而且(qiě)是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间(jiān)已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非(fēi)常(cháng)小心，避免选了半天，标的(de)公司出现(xiàn)爆(bào)雷(léi)的(de)情况。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指出，需(xū)要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他(t接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思ā)还表(biǎo)示(shì)，如果关注一下今年(nián)房地产的开(kāi)发资(zī)金来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是不(bù)太愿(yuàn)意给(gěi)房企贷款的，房(fáng)企的主要资(zī)金来源来(lái)自新盘的(de)销(xiāo)售。但今年(nián)新房的销售情(qíng)况相较一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实主要(yào)还是(shì)那些有(yǒu)国(guó)企(qǐ)背(bèi)景的房企，民(mín)营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在(zài)销售(shòu)，还(hái)是融资等各个方面(miàn)都非常(cháng)明显。现在(zài)有国资背(bèi)景的房企在资本市(shì)场表现相(xiāng)对较好，但没有国(guó)资背景的(de)民(mín)营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘，我们会特别(bié)重视企业的成本优势，更具体(tǐ)一点，就是它的(de)净借(jiè)贷(dài)水平（净负债率）是(shì)不是(shì)行(xíng)业内的最(zuì)低(dī)水平；利(lì)润率(lǜ)是不是(shì)行(xíng)业内(nèi)最(zuì)高的；融(róng)资成本是(shì)否是行业(yè)内最低的；建安成本(běn)是否也是业内最低(dī)的；这(zhè)些都是我们看重的一家房企(qǐ)的综合(hé)成本(běn)。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在(zài)国央企(qǐ)中，仍有部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)出现(xiàn)了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发展、京投(tóu)发(fā)展、光明地产、云(yún)南城投、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国(guó)央企房企也踩了“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便是(shì)有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其(qí)财务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国(guó)央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐(lè)观的(de)预(yù)判未(wèi)来市场，以及过于激(jī)进的扩(kuò)张拿地节奏(zòu)也有可(kě)能让(ràng)房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机(jī)会(huì)来了，其开始在一线城市进行大(dà)举拿地，净负债率也由此前的(de)33％左右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨了接近三(sān)分(fēn)之一。与此同(tóng)时，该房企新(xīn)购(gòu)入地块(kuài)也实现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利用率(lǜ)，预(yù)计今年(nián)会(huì)有(yǒu)更多的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类(lèi)企业就符合“最后的(de)赢家”的(de)特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很多(duō)弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半(bàn)在一线城市，另外一(yī)半也主要集中在强(qiáng)二(èr)线和二(èr)线(xiàn)城市(shì)；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反，有些房企的(de)扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会时要(yào)出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张得太快，但(dàn)未来的两年市场没(méi)有想(xiǎng)象(xiàng)得那(nà)么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡(héng)量一家房企(qǐ)的扩张速度(dù)是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看(kàn)房企的净(jìng)负债率水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例(lì)如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的净(jìng)负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当(dāng)前(qián)房地产行业的复苏(sū)速度(dù)并没有那么快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率提(tí)高到一个(gè)比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较积极的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利发展等房企(qǐ)2022年(nián)净负(fù)债率都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中交地(dì)产净负债(zhài)率持续(xù)居高不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的(de)是，华润(rùn)置地、中国(guó)海(hǎi)外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集(jí)团等房企在践行(xíng)较(jiào)积极的拿地(dì)策略(lüè)的(de)同时，也较(jiào)好(hǎo)地(dì)控制了公司(sī)的(de)扩张速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来看国(guó)央企与民营(yíng)房(fáng)企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到(dào)想融就融，这(zhè)样，国(guó)央(yāng)企自(zì)然(rán)而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但(dàn)这也并(bìng)不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活(huó)配置混合型证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金(jīn)”“全(quán)国社保基(jī)金(jīn)一一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一(yī)季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受青睐，和其(qí)自身的基(jī)本面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企(qǐ)的滨江集团(tuán)仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净利(lì)润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季(jì)度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣(kòu)非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青(qīng)铜(tóng)时(shí)代”仍能保持(chí)自身(shēn)业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布局关(guān)系密(mì)切。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土(tǔ)储(chǔ)补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持续稳(wěn)居杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出(chū)表现，也让滨江(jiāng)集团的(de)房企排(pái)名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江集团实(shí)现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻(fān)了超一倍(bèi)以上，而近(jìn)期，滨江集(jí)团更是迎来多(duō)家机构的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团发布公(gōng)告(gào)表示，公司于5接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养(yǎng)老(lǎo)、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重点移至(zhì)存(cún)量赛道(dào)

　　机构(gòu)在下(xià)游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材料供应商，而(ér)下(xià)游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业(yè)管理、家(jiā)居用品。综(zōng)合(hé)《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开发环节(jié)与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产行业(yè)在进入存(cún)量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消(xiāo)费属性的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越(yuè)来越大(dà)，随(suí)着时间的增加，内装更新的需(xū)求也会越来越(yuè)多。美(měi)国(guó)过去的(de)数据充分说明了(le)这(zhè)一(yī)点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前(qián)两位的(de)都(dōu)是来自家纺赛道的(de)公司(sī)，它们分别是(shì)富(fù)安娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜(nà)主要(yào)从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活(huó)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)研发、设计(jì)、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下(xià)拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第(dì)一季(jì)度(dù)报告显示，报告(gào)期内，富(fù)安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市(shì)公(gōng)司一季报的十大流通股股东(dōng)来(lái)看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的(de)中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私(sī)募的(de)明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只基金(jīn)都是价值派基金经(jīng)理曹(cáo)名长在管(guǎn)的(de)产品，首季其同(tóng)时重仓的房地(dì)产(chǎn)产业(yè)链(liàn)股票还有(yǒu)金地集团(tuán)和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的(de)家居板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多(duō)因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙光(guāng)，家居(jū)板块中年(nián)内表现最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一时间(jiān)段(duàn)，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司(sī)都实(shí)现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大(dà)流通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季(jì)报(bào)中他管理的广发(fā)策略优(yōu)选和广(guǎng)发安宏(hóng)回报(bào)均(jūn)增加了(le)持股(gǔ)，而(ér)这(zhè)两(liǎng)只产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定(dìng)制(zhì)家居类(lèi)标的(de)情有独钟，在(zài)另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产品均登榜十大流(liú)通(tōng)股股东，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股(gǔ)也越来越被(bèi)机(jī)构所青(qīng)睐，不过这类标的大(dà)多在香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对此，前(qián)述上(shàng)海公募基金经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛(máo)利(lì)的行业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的(de)绿城服务(wù)为(wèi)例(lì)，它(tā)在中高(gāo)端楼盘占(zhàn)比是(shì)比较高的，每年到期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的(de)大部分(fēn)项目到期之后，经(jīng)过(guò)两三轮合同(tóng)周期(qī)还能做到(dào)产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里(lǐ)真(zhēn)正能(néng)做(zuò)到产品提价的(de)公司很少，因为物业公(gōng)司(sī)很容易(yì)一开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因为(wèi)保安这(zhè)些固定人员成本的年度增(zēng)长，不(bù)过服(fú)务(wù)没(méi)有(yǒu)特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做(zuò)到到(dào)期之(zhī)后提价率比较(jiào)高，这跟它的(de)定位(wèi)和比较好的(de)服务是有关系的。”他(tā)进(jìn)一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思