文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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