导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱华大基因是国企吗，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。<华大基因是国企吗/strong>若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑华大基因是国企吗面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期。