万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zh现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多è)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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