文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-20说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用21年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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