万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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