万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？)，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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