文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面(mià武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义n)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shān武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义g)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向(武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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