5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zh小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔ōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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