万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(ti中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样áo)股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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