导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情科长相当于什么级别？况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施科长相当于什么级别？陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据科长相当于什么级别？调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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