导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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