饱受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部(bù)门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)50克有多少参照物图片，50克有多少参照物务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结(50克有多少参照物图片，50克有多少参照物jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提(tí)供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行情况。50克有多少参照物图片，50克有多少参照物ong>

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。