饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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