近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的(d陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处e)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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