“现在的房地产(chǎn)很(hěn)难再出现(xiàn)像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化(huà)的愈加明显，让机构和投资(zī)者的关(guān)注度从板块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀到(dào)了底部，再往下的空间已经(jīng)不(bù)大(dà)了(le)。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法(fǎ)重要(yào)参(cān)考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛道中进行选择，需要(yào)非常小心，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏(hào)指出，需要满足以(yǐ)下三个(gè)基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下(xià)今年房地(dì)产(chǎn)的(de)开(kāi)发资金(jīn)来源，可以发现，其实(shí)银行的(de)信(xìn)贷倾向是不(bù)太愿意(yì)给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来(lái)源来自(zì)新盘(pán)的销售。但今(jīn)年新房的销(xiāo)售情况(kuàng)相较一般。再关(guān)注一下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银行拿到钱(qián)，其实主要还(hái)是那些(xiē)有国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企相(xiāng)对比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整(zhěng)个行(xíng)业出现了一个很明显的分化(huà)，无(wú)论是(shì)在销(xiāo)售，还是融(róng)资(zī)等各个方(fāng)面都非(fēi做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪)常明(míng)显。现在有国资背景(jǐng)的房企在(zài)资本市(shì)场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有(yǒu)国资背景的(de)民营房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的(de)逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘(jué)，我们会特别重(zhòng)视企业的成本优(yōu)势，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最(zuì)低水(shuǐ)平；利(lì)润率是不是行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是(shì)行(xíng)业内最低的；建安成本(běn)是否(fǒu)也(yě)是业(yè)内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房企的(de)综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能(néng)够同(tóng)时(shí)满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是(shì)在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国(guó)武夷(yí)等国央企(qǐ)“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发(fā)展(zhǎn)、京(jīng)投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投控股等国(guó)央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难(nán)看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全健(jiàn)康(kāng)的仍(réng)是(shì)少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑又进一(yī)步考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要(yào)，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐(lè)观的预(yù)判未(wèi)来(lái)市场(chǎng)，以及过于激(jī)进的扩(kuò)张拿地节奏也(yě)有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其(qí)配置的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例(lì)，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年的净借贷(dài)比例都维(wéi)持在33％左右，完全(quán)没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明(míng)显感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其(qí)开始(shǐ)在一(yī)线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左右，涨(zhǎn做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪g)了(le)接(jiē)近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也实(shí)现了快速的开盘(pán)利用(yòng)率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这(zhè)类(lèi)企(qǐ)业就符合“最后的(de)赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面，在于(yú)它(tā)本(běn)身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半在一(yī)线城市，另外(wài)一半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线(xiàn)城市(shì)；另一方面，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样(yàng)提(tí)醒道(dào)，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度(dù)让人感觉又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的(de)影子。虽然(rán)说，见到机会时要出(chū)手，但(dàn)出(chū)手的章法仍要小心，如(rú)果负(fù)债(zhài)率扩张得太快，但未(wèi)来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企(qǐ)的(de)扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比(bǐ)例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一标准要比“三道(dào)红线”对房企的净(jìng)负债率要(yào)求不得高于(yú)100％要更加严格(gé)。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前(qián)房地产行业的复苏速度并没(méi)有那么快，所以要规避公司净负(fù)债率(lǜ)提(tí)高到一个(gè)比(bǐ)较危(wēi)险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利发展等房企(qǐ)2022年(nián)净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的是，华(huá)润置地(dì)、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行(xíng)较(jiào)积(jī)极的拿地策略的同时(shí)，也(yě)较好(hǎo)地控(kòng)制了公司的(de)扩张(zhāng)速(sù)度与(yǔ)净(jìng)负(fù)债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民营房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出(chū)，实际上，他们(men)是以同(tóng)一(yī)筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度(dù)的实(shí)际表现上，国央企确实会(huì)更胜(shèng)一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠(qú)道也更顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看好国央(yāng)企(qǐ)，但这(zhè)也并不意(yì)味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营(yíng)房企同样受到(dào)机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的十大流(liú)通(tōng)股东(dōng)中新进了“中国工商银(yín)行股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混合(hé)型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿(yì)私(sī)募珠海阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公司(sī)就长期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的(de)几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面(miàn)表现(xiàn)存在(zài)一定(dìng)关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的(de)滨江集(jí)团仍(réng)是表现出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江集团在(zài)业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等(děng)多维度都表现了(le)较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归母(mǔ)净利润依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今年(nián)一季度，滨江(jiāng)集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持(chí)自身业绩的持续增长，和(hé)滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局关(guān)系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自(zì)杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三(sān)年持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补(bǔ)充同(tóng)样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也(yě)让滨(bīn)江集团的(de)房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲(chōng)进前(qián)十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数(shù)据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江(jiāng)集(jí)团实现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构(gòu)的集中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨江(jiāng)集团发布公(gōng)告表(biǎo)示，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了(le)信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重(zhòng)点移至存量(liàng)赛道

　　机(jī)构在(zài)下(xià)游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只(zhǐ)是房地产产业链上的中游环(huán)节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游应(yīng)用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品(pǐn)。综合(hé)《红(hóng)周刊》的(de)采访(fǎng)，房地产开(kāi)发环节与(yǔ)上(shàng)游材料端息息(xī)相关(guān)，新盘(pán)开(kāi)工不足导致上游(yóu)不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻(xún)觅(mì)个(gè)股阿尔法(fǎ)的(de)思(sī)路渐渐(jiàn)移(yí)至下游(yóu)。“中国房(fáng)地产行业在进入(rù)存量(liàng)房(fáng)时代(dài)，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家居领域(yù)，我(wǒ)们(men)相对(duì)看好，因(yīn)为(wèi)居民保(bǎo)有的住房规模越来越(yuè)大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内装更(gèng)新(xīn)的需求也会越(yuè)来越多(duō)。美(měi)国(guó)过去的数据(jù)充(chōng)分说明了这一(yī)点，在(zài)新房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却(què)一直都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好(hǎo)和内(nèi)装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前(qián)两位的(de)都是(shì)来自家纺赛(sài)道的公(gōng)司，它们分别(bié)是富(fù)安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜(nà)主要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设(shè)计、生产及(jí)销(xiāo)售，旗(qí)下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实(shí)现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，能(néng)够发现该股(gǔ)早已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的(de)中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵(líng)动价(jià)值、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基(jī)金都(dōu)是(shì)价值(zhí)派基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链(liàn)股票还有金(jīn)地(dì)集团和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比(bǐ)而(ér)言(yán)，前几年曾经风(fēng)光一时的家居(jū)板块(kuài)也因疫情、消费复苏进(jìn)程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家居(jū)板块中(zhōng)年内表现最(zuì)好的是志邦家居。同一时间(jiān)段，该股年(nián)内(nèi)上涨已经(jīng)超过23％，从业绩(jì)来看，无论是(shì)营收还(hái)是(shì)归(guī)母净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选和广(guǎng)发(fā)安(ān)宏回(huí)报(bào)均增(zēng)加了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定制家居(jū)类标的(de)情有独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股股东，其也(yě)成(chéng)为他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物(wù)业股也(yě)越来越被机构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大(dà)多在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金(jīn)经(jīng)理举例分析：“物业(yè)服务不是一(yī)个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还(hái)是希(xī)望(wàng)挣(zhēng)的是市场(chǎng)化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服(fú)务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘(pán)占比(bǐ)是比(bǐ)较高的(de)，每年到(dào)期的合同(tóng)里提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动(dòng)的大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合(hé)同(tóng)周期还(hái)能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的(de)公司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为(wèi)保安(ān)这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不过(guò)服务没(méi)有特别(bié)好，客户(hù)没有那么满意，能做到提价难度是非常大的。但(dàn)是该公(gōng)司(sī)能在业内(nèi)做(zuò)到到期之后提价率(lǜ)比较高，这跟(gēn)它(tā)的定位(wèi)和比较好的(de)服务是(shì)有关系的(de)。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪