近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码"密(mì)集分钱了(le)！这几点(diǎn)要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负(fù)责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码