5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fán防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正g)企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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