文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(b世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空ù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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