导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年之字是什么结构的字，近字是什么结构，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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