导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环(huán)境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。