文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测林心如生肖，林心如生肖属什么算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实林心如生肖，林心如生肖属什么存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(hu林心如生肖，林心如生肖属什么ī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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