导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，夷洲今是何地，夷洲是哪里中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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