5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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