OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年(nitan1等于多少，tan1等于多少兀án)内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确(què)实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收(shōu)了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于tan1等于多少，tan1等于多少兀正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些(xiētan1等于多少，tan1等于多少兀)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在(zài)资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是这(zhè)和(hé)我们(men)在张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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