饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服为什么懂手机的人都不用华为务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规(guī)定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行为什么懂手机的人都不用华为明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还(hái)需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这部(bù)分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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