OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项张学良多高，少帅张学良多高，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)张学良多高，少帅张学良多高价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得(dé)到了(le)一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一(yī)定的(de)资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了(le)一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些都将成(chéng)为张江(jiān张学良多高，少帅张学良多高g)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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