5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(y妥否的意思是什么，妥否的用法ú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　妥否的意思是什么，妥否的用法　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的妥否的意思是什么，妥否的用法绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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