导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅德国有多大面积，德国相当于中国哪个省与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）德国有多大面积，德国相当于中国哪个省ng>城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中德国有多大面积，德国相当于中国哪个省自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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