饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行明码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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