导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地80寸电视尺寸长宽多少(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当80寸电视尺寸长宽多少前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎn80寸电视尺寸长宽多少g)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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