饱(bǎo)受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监东隅已逝桑榆非晚是什么意思管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商(shāng)过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(x东隅已逝桑榆非晚是什么意思ìn)息(xī)不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规(guī)定：东隅已逝桑榆非晚是什么意思“少数(shù)特(tè)别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务(wù)和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查处不按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务领域的(de)调整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相推高了(le)房价(jià)。两部门提(tí)出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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