近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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