导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在高房一周期是什么意思是多少天价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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