5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思子。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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